论我国物业管理收费的问题

论我国物业管理收费的问题
摘要
在我国，物业管理收费问题是当前小区业主关注的热点，是物业管理公司工作的难点，也是国家有关部门立法和行政管理的重点。如何借鉴国外立法及实践的成熟经验，加强我国物业管理收费制度之完善，促进物业管理市场的持续、健康发展，是当前理论界必须认真研究的重要课题。本文阐述了物业管理的概念。物业管理服务包含了私人服务、集体服务和公共服务。集体与公共服务的混淆以及集体服务费用分摊的不合理性，导致了物业管理收费困难。解决物业管理收费难问题的关键是确立与物业管理产品属性相适应的收费原则。最后结合我国物业管理收费现实情况提出一些建议和对策。

关键词：物业管理 收费 问题

目 录
摘要 I
引言 1
一、物业及物业管理基本概念的界定 1
（一）物业 1
（二）物业管理 2
一、我国物业管理费征收出现的问题 2
（一）价格水平与服务质量不符 2
（二）收费责任不清，承担风险大 3
（三）收费纠纷多，收费政策滞后 3
三、造成我国物业管理费征收问题的原因 4
（一）政府对物业管理费的征收管理不够完善 4
1．物业收费政府调控机制不完善 4
2．物业管理收费主体严重错位 5
3．物业收费的监督机制小到位 6
（二）传统的福利观念根深蒂固，物业管理意识尚未形成 6
（三）物业质量不过关，部分物业管理企业的服务不到位 7
1.清扫保洁不全面 8
2.保安服务不到位 8
3.维修服务不及时 8
4.装修管理不严格 8
5.绿化养护不细致 8
四、关于解决物业费征收问题的建议 9
（一）完善物业管理收费监督制度 9
（二）明晰政府职责，制定统一标准 9
（三）发挥业主的监督作用 10
（四）规范物业交接，加强服务 11
结语 12
参考文献： 13
致谢 14

论我国物业管理收费的问题
引言
随着我国住房制度改革的深入，传统计划经济体制下的福利分房模式逐步被住房货币化、商品化模式所取代。伴随这一过程，物业管理作为一种新的公共服务模式得以迅速发展起来。经过20多年的发展，社会化、专业化和市场化的物业管理体制在我国得到初步建立。 然而物业管理费收成为比较突出的社会问题。其中，物业收费问难、业主与物业公司纠纷不断已是一直缠绕在物业管理公司和业主之间的老大难问题，近年来各地价格举报热点集中在教育、药品及医疗服务、物业管理收费这三个方面，有资料显示关于物业管理收费问题的投诉呈攀升趋势。 不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象，它己经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈，如何解决好物业管理收费难的问题也成了业内普遍关注的焦点问题。
党的十六大提出了全面建设小康社会的奋斗目标，“小康社会”涵盖了社会生活的方方面面，不仅包括人们物质生活水平的提高，还包括人们精神生活水平的提高以及生活环境的改善等多方面的内容。物业管理承担着为居民提供一个安全、舒适的人居环境和工作环境的任务。只有物业管理市场能够得到健康发展，才能真正改善人们的生活环境。然而我国物业管理行业的发展目前仍滞后于香港、新加坡及多数的欧美国家，与其市场化和标准化方面还有相当的差距。 因此，如何适应中国的国情，在我国的社会、经济环境下，让物业管理健康、顺利地发展，解决收费难问题，有着极强的理论和现实意义。
一、物业及物业管理基本概念的界定
（一）物业
“物业”一词，在我国的法律传统中并非生词，相反却是一个具有悠久历史的本土法律概念。在中国古代民法中称动产为物、财或财物，称不动产为产、业或产业。 现代意义上汉语中的“物业”（英文real estate或real property）一词，一般认为来源于港澳粤地区的方言对房地产的称呼。香港大法官李宗鍔先生认为：物业，是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可分割为小物业。
本论文中的物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地，即建筑物区分所有。这里的各类房屋，既可以是供居住用的住宅区，也可以是工业厂房、写字楼、商业中心，甚至可以是运动场所；与其配套的设施、设备和场地是指建筑物内外的各类设施、设备及公共市政设施、干道、绿地和庭院等。
（二）物业管理
物业管理，通常认为是业主通过选聘物业管理企业，由业主与物业管理企业按照物业管理合同之约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动 。
笔者认为物业管理应定义为宏观物业管理活动和微观物业管理活动综合运作的体系。宏观物业管理活动是站在全局和长远的高度，对整个社会或地区的物业开发、环境建设规划、物业权属关系、物业管理活动等进行统筹性和指导性的管理与监督。微观物业管理活动是从事物业管理和服务的经营者受业主和用户委托，按照有关法律和合同规定行使管理权和提供有偿服务。 微观物业管理的内容是全方位、多层次的，系指为维持区分所有建筑物之物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动。
一、我国物业管理费征收出现的问题
（一）价格水平与服务质量不符
一些物业产权人认为物业管理企业没有按照有关标准维护房屋及公共设施，费用使用和管理的透明度不够，没有及时向业主公布帐目开支，房屋设施老化严重，达不到保值增值的目的。 许多业主反映生活垃圾未及时得到处理，保安人员维护公共安全秩序不到位。有些物业管理公司不以物业管理为主业，而忙于多种经营，有些公司虽从事于物业管理本职工作，但只限于收租金、费用，进行一般性的养护，而对于如何保养建筑物的外貌、公用部位、周围环境，提高物业的使用功能和经济价值未能很好顾及。
在住宅小区中，既有过去的旧小区，也有现代化、智能化的新社区，即使旧小区，也有高、中、低档之分，服务档次和标准会有差异，在新的收费政策实施以前，各种规模不同、设施设备不同的新旧小区采用统一收费标准（即某些政府定价），显然会造成新小区收费标准过低。新政策实施后，取消政府定价，实行政府指导价进行调节，然而政策实施有一定的滞后性，在真正实现市场化之前，这种矛盾仍然会困扰物业管理企业。
（二）收费责任不清，承担风险大
经有关资料显示，个别物业管理企业存在着一些违规收费行为：擅自增设收费项目；擅自提高收费标准；擅自延长收费期限；只收费不服务；多收费少服务；不按规定明码标价。物业管理企业承担了大多数公共部门的收费责任，基于目前公用事业的垄断性，物业管理企业在代收供暖、水、电、有线电视等费用的问题上没有选择权。物业管理企业承担了所有公用项目的收费责任，不仅要投入大量的人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴等现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。
（三）收费纠纷多，收费政策滞后
近年来，物价、工商、法院等部门处理物业管理收费纠纷的数量呈逐年上升的趋势。而物业管理收费纠纷涉及金额少，产生纠纷的原因错综复杂，难以简单地判认孰是孰非，孰对孰错，但由于此类纠纷设计面广，影响力大，处理结果直接关系到政府部门的形象。同时，物价、房管部门要协调好众多部门的复杂关系，并在此基础上制定出科学合理的收费政策，存在着诸多困难。物业管理在我国的兴起时间不长，直至1995年，《中国房地信息》杂志才开设了物业管理专栏，1994年建设部出台的《城市新建住宅小区管理办法》（建设部第33号令）规定在新建住宅小区必须实行物业管理，至此，物业管理才有法可依，有关物业管理收费方面的政策更是少法可依。在我国物业管理较为发达的南部沿海城市和上海等城市的物业管理地方立法较规范，有超前意识，操作也较方便，而内地城市由于认识观念上尚未转变，物业管理的法规迟迟不能出台，即使有也是粗线条的，可操作性不强。 由于在许多方面都缺乏明确的法律规定，使得在管理中形成大量的矛盾与分歧，关于费用方面的纠纷日益增多。物业管理法制建设滞后，已经跟不上管理工作发展的步伐，严重影响到物业管理的推广和深入。
三、造成我国物业管理费征收问题的原因
（一）政府对物业管理费的征收管理不够完善
政府对物业管理费用的征收缺乏受法律保护的管理体系。我国目前尚无区分所有权法，物业管理的规范仅靠一些层次较低的条例、规定，业主与业主之间的权利义务关系缺乏法律上的明确界定，导致以业主集合体购买物业管理服务的法律基础就不存在。物业管理服务的对象是一个群体，但构成这个群体的每个个体之间却没有任何法律上的联系，彼此间也没有法律上的义务。“生活在同一栋建筑物上之区分所有权人虽唇齿相依，祸福与共，但其生活习惯却不尽相同，对居住环境之品质要求亦不一致，其结果所有权人之间纷争势必层出不穷。”因此，于区分所有权法上建立一整套完善的管理制度，调节区分所有权人之间的厉害关系，化解彼此间及区分所有权人与管理团体间之纷争，促进社区和谐成长，均具有极为重要的意义 。
1．物业收费政府调控机制不完善
当前我国采用政府指导价的方式形成收费价格时，一般做法是由物业管理公司根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向政府的物价部门申报。物价部门在征求物业管理行政主管部门意见的基础上，充分听取物业管理公司和业主代表的意见，然后以独立小区为单位，对物业管理公司申报的服务价格进行审批，核定后即作为其服务价格。
物业管理服务是由多种专业服务组成的综合性服务行业，尽管这些专业服务的主要成本都是服务中损耗的活劳动，但影响各种专业服务成本的主要因素是不同的。物价部门在核定物业管理服务价格时，应针对物业管理公司所提供的各种专业服务，结合小区公用设施等方而的具体情况，分别核定各专项服务的价格，在此基础上最终形成物业管理的综合服务价格。
在目前价格调控中，政府物价部门基本上是以物业的档次来审核和规范物业管理服务收费标准，欠缺档次相同的物业在服务等方面存在的差异性的考虑，因此无法有效地规范物业管理市场的服务价格和保证物业管理市场的正常运行。在实际运作中，由于物业管理的社会，平均运营成本是在市场竞争中形成的，而且物业管理的服务项目又涉及到多个方面，多种行业，因此，政府指导价通过采用征求有关单位意见的方式，没有引入竞争机制，实际上无法了解到物业管理行业的社会成本，造成物价部门的核定作用甚微。
采用经营者定价方式形成收费价格时，根据市场价格水平及提供服务的内容和质量要求，由物业管理公司和业主代表协商确定服务价格，报政府的物价部门各案。一方面，正如前文所分析的，由于存在体制上及其它一些方面原因，业主和物业理公司实际上往往不能处于平等协商之地位，这致使双方权利和义务不对称，物业管理服务的数量和质量与收取的费用不相适应，多收费、乱收费、高收费低服务和只收费不服务的现象比比皆是，严重损害了业主的合法权益。另一方面，当前由物业管理双方确定合理的物业管理市场价格也是十分困难的。
2．物业管理收费主体严重错位
《物业服务收费管理办法》第一条：“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设各和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”。即由物业管理企业按照约定的标准向业主收取并管理费用，物业管理企业将所收取的全部物业管理费存入自己的帐户，实行单独核算，独立管理。在所收取的物业管理费中减去实际所发生的开支就是物业管理企业的利润。
笔者认为物业管理收费应是全体业主交付的用于物业管理的资金，其所有权应属于业主团体，并由业主团体视物业管理企业提供的服务的质量和多少从收取的管理费用中为其支付报酬。当前我国的这种收费制度设计存在严重的弊端，模糊了物业管理收费的真正归属，不利于业主有效的控制管理费用的支出，不利于充分发挥物业管理资金的最大效益，不利于资金的安全，不符合资金运行的一般规则。而且容易导致物业管理企业以“主人”姿态自居，角色定位不正确，管理行为不规范，引发乱收费、乱罚款等现象。
3．物业收费的监督机制小到位
我国法律规定物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。笔者认为目前我国实践中仅仅采取事后监督的措施尚不足以有效地监督物业管理费的整个运行状况，加之目前小区业主自治水平较低，参与物业自治管理的积极性不高，更不懂得如何去参与自治管理，想当然地把本应该属于业主团体决策的事项交给了业主委员会决策。而当前我国的业主委员会机制也尚处在萌芽阶段，一方面，业主委员会公共物业维权意识和全心全意为广大业主服务的意识不强；另一方面，业主委员会成员自身素质不高，缺乏相应的专业知识，没有足够的精力和强烈的责任感；再次，业主委员会的法律、社会地位及现实回报与其本身的职能工作的质与量很不协调，甚至可以说差距很大。种种原因都导致了业主委员会也难能发挥正常的作用，原本监督机制的设计也就形同虚设。
（二）传统的福利观念根深蒂固，物业管理意识尚未形成
几十年来，人们在计划经济体制下享受着各种福利待遇，住房不要交钱，从未听说过要交物业管理费。如今，同样住在这个小区，仍是住的这套房子，却要交纳物业管理服务费，由于福利待遇的观念在人们的头脑中根深蒂固，一下子要清除，并接受市场经济体制下谁享受，谁付费的消费意识，这个弯一下子拐不过来。于是，个别业主便寻找种种借口不交费或不按时交费。
用户不交电话费、手机费，电信公司可以停用户的电话和手机；业主不交电视收视费，电视网络公司也可采取断其电视信号，迫使业主或用户去交费并按规定交滞纳金。而物业企业对于不交费业主，几乎是一筹莫展。如停供水电，这是不允许的，也不是人性化的服务。按照国务院《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同的约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。 现在问题是不交费的业主并不是极少数，如果均要采用法律手段去追缴，那么物管企业就没有精力搞好服务和经营了。法不责众，这是一条古训。当然，一个住宅区内仅有极少数业主不交费，且又经过了业主委员会和物业公司多次反复地做工作，仍不交费，还是可以依法追缴的。
（三）物业质量不过关，部分物业管理企业的服务不到位
少数开发建设单位遗留的问题，也导致业主不交费。开发建设遗留给物管企业的问题较多，例如：少数小区规划、设计不十分合理，下水排放不够畅通；个别施工单位不负责，通讯线路不够畅通；建筑材料质量不过关，有的管道不到一年就变形了，导致楼上渗水，楼下遭殃；个别小区消防设施不完备，消防通道不畅通，使业主缺少安全感；电视监控系统时好时坏，或因主要道口设计的灯光太暗，难以起到真正监控作用；公共娱乐场所太小，公共绿地太少，业主户外活动的范围太小；个别开发商没有按时归集维修资金，致使维修不能及时到位；个别开发建设单位保修不及时，等等。这些不仅给业主带来许多生活上的麻烦，而且也使物业管理者疲于维修，管理成本居高不下。工程质量出现的问题，使物业管理企业处于极其被动的局面，本应由开发商承担的责任转嫁到了物业管理企业身上。
部分物业管理企业也有服务不到位的现象，少数物业公司人员年龄偏大，文化水平不高，服务较差，对业主提供服务不及时、不热情、不主动，导致业主不愿意交费。物业管理服务不到位大致有如下几种情况：
1.清扫保洁不全面
没有按照规定时间和范围及时清扫保洁。比如住宅区、办公楼的卫生均应在业主上班前打扫完毕。又比如住宅小区道路卫生十分重要，但是，楼道卫生也不可忽视。一日一清扫，全天候保洁，垃圾日产日清，如果这些基本要求做不到，业主肯定不愿交费。
2.保安服务不到位
保安的职责是协助维护公共秩序，站岗、值勤、巡逻检查，对进出小区车辆实施证、卡管理，对进入小区的外来人员进行询问和登记，对突发事件及时报告，并协助处理。如果上述基本的服务都不认真做好，那业主是难交费的。
3.维修服务不及时
业主对停水、停电带来不便是十分敏感的。维修人员平时要巡视，发生故障要以最快的速度排除。业主在感谢你提供服务的同时，便会主动交费。
4.装修管理不严格
个别物管企业没有严格按照建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的要求，对业主装修进行严格管理，致使个别业主不在规定时间装修，影响邻居休息，穿墙打洞，损坏公共部位，留下安全隐患，改变管线，导致停电停水。这些都可作为不交费的理由。
5.绿化养护不细致
该修剪的不修剪，该喷药的不喷药，该浇水的不浇水，该防冻的不防冻等等，使业主对环境美化有意见，导致不交费。
四、关于解决物业费征收问题的建议
（一）完善物业管理收费监督制度
物业管理资金归属于业主团体所有，而业主团体的运作又必须依赖于其内部各个机关的协调分工。为了保障物业收费资金的安全，设立权力制衡机制，各个机关之间的权力划分应当明确、合理，彼此能够高效运作又能够互相制衡。业主团体的内部机关应当包括业主大会（业主代表大会）、业主委员会和监事机关。这三个内部机关之间的权力相互制约：业主大会（业主代表大会）是权力机关，对物业区域内的物业管理韦项有决策权；业主委员会是执行和代表机关，负责具体执行业主大会（业主代表大会）所作出的决议；监事机关负责监督业主委员会的运行，核查业主委员会的财务状况。健全信息报告和信息披露制度，单独立帐，定向公布，建立透明的财务收支机制，接受业主监督，促进费用收支的公开化、合理化。向政府或业主报告或披露其与价格决策有关的信息，并不是对企业或单位应有的经营自主权的侵犯，而是一种法律和社会公正的体现，是市场经济条件下对经营者实现权利和义务对等的要求。
（二）明晰政府职责，制定统一标准
一般认为，政府应当成为公共产品的提供者。其提供公共产品有两种方式：一是由政府的公共服务部门免费提供公共产品；另一种是对提供公共服务的企业进行补贴。对物业管理公共服务而言，采用任何一种方式都有基础。一是拓展现行城市环卫系统与公共休闲设施维护系统的服务范围，将其延伸至住宅小区中，将现行由物业管理公司提供的公共服务纳入城市公共服务系统。另一种方式是对物业管理公司实施补贴，让其承担小区内物业公共服务。补贴标准可以由现行城市公共物业的公共服务成本和社会平均利润进行测算。
此外，政府还应当合理制定收费标准，不能简单划定小区收费金额，按资源占有不同，实行比例收费，提出房价百分比和人口调整系数的概念。新的计费单位应综合考虑房价百分比、人口调整系数等因素。房价百分比：收费标准的公平合理要求计费单位必须考虑到楼层、朝向、绿化、环境等因素，最简单、合理的做法就是以房价为基础对计费单位进行调整，因为房价中已经综合考虑了建筑面积、楼层、朝向、绿化、环境等因素。目前通行做法是物业管理企业先将综合管理费的成本计算出来，然后按一定利润率加上利润，最后再按建筑面积平均分摊到户。笔者认为不应该按建筑面积分摊到户，而应该按房价分摊到户，改每平方米建筑面积分摊费用为每元房价分摊费用（即房价百分比），其计算公式如下：房价百分比=综合管理费成本×（1+利润率）/所有业主总购房价。 物业管理费应以此为重要基础，然后利用其它相关指标系数进行调整，最后得出应交纳的费用数额。人口调整系数：每户人口数的多少直接影响到物业管理的工作量，也直接影响每户所享受到的物业管理服务。物业管理服务是开放式的，即每位业主都能享受；公共物品和准公共物品的使用也是开放式的，在每次使用时无需额外支付费用。也就是说，每个业主享受服务的机会是均等的，那么由于每户人口数的不同就导致了每户享受到的服务量的不同，而综合管理费是按户交纳的，不是按人交纳的，那么综合管理费的计费单位和收费标准中就必须考虑到人口因素。
需要说明的是，每户人口数的确定应以常住人口为单位，即以户口簿上登记的人口数为标准，暂住人口应在物业管理公司进行登记，业主与物业管理公司协商确定暂住期间的人口调整系数或单独对暂住人口进行收费，收费标准也应由业主和物业管理公司进行协商。
（三）发挥业主的监督作用
业主可以通过业主委员会来充分行使自己的权利，维护自己的权益。业主委员会有权根据小区管理标准和物业管理公司实际情况决定是否聘用该公司，并与物业管理公司签订聘用合同，将小区公共部分的管理事务委托物业管理公司进行具体操作，促使物业管理公司围绕业主的需求来管理。一切关于物业管理的重大举措，都必须经过业主委员会的充分讨论和严格审查，才能付诸实施。如审议年度物业维护计划，审议物业管理开支预算案，审核物业管理公司测算出的物业费用收费标准等。业主委员会可随时听取业主对物业管理的意见和要求，采取定期查账、例行会议等形式，对服务达标、费用收支等方面对物业管理公司进行监督。业主委员会的重要作用体现在两个方面：第一，业主委员会的组成使得追求集体利益，实现对物业管理服务的一致支付成为可能。无论集体采取何种民主方式做出决定，这种决定对集体成员都是带有强制约束的作用。第二，业主委员会作为一个集体对成员提供了动力机制。最主要的就是惩罚，即制订出一套保证个人行为与集体利益相一致的规则，使违背的人遭至惩罚。因此，物业管理费是否能顺利、有效地收缴，物业管理公司自身的努力，业主和租户的意识固然重要，作为集团组织的业主委员会能否强化其作用也是至关重要的一环。但从目前我国的实际情况来看，业主委员会组织机构松散、规章制度不全，不具备作为一个可以科学决策的集体机构。因此，要强化业主委员会的作用，就要重新改造我国的业主委员会，并将改造后的业主委员会的职能通过法律的手段加以确认。而对于再造业主委员会，我们可借鉴美国的经验，即业主通过民主选举，选出高素质、值得他们信赖的人成立业主委员会。业主委员会按非盈利企业模式组成董事会、制订章程和细节，制订有关制度和规范，并向政府登记注册合法后按企业的模式运营。一方面，业主委员会通过招标委托物业管理公司承担物业管理服务，另一方面，业主委员会有义务协助物业管理公司收缴物业管理费。这样，可规范物业管理的法制化和物业管理收费的合理化，并促进我国物业管理的健康有序发展。
（四）规范物业交接，加强服务
物业的交接是物业管理公司对物业实行全面管理的开始，是物业管理的重要环节。作为接收方的物业管理公司必须对此环节给予高度重视，房屋质量高低，不仅关系到住户的利益，而且直接影响到今后的物业管理能否顺利进行，是提高物业管理质量的基础。物业接管的现场检查验收不同于工程竣工、验收，它是在竣工验收基础上，以房屋主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。特别是对新建物业，更应严把检验关。对新建物业应执行建筑工程保修的有关规定，做好保修期质量维修工作，及时解决用户提出的各种质量问题，对配套设施不完善的住宅小区，物业管理公司在接管过程中必须按照物业管理验收标准执行。凡关系到整个小区的配套设施未完成的，如未办理正式供电、供水;道路不平整；场地不清洁，必要的商业服务和物业管理用房及环境质量达不到标准等问题应暂缓接收，或与开发建设单位协商签订合约后限期完成，在检查验收交付使用后发生隐形质量问题，属于设计、施工及建筑材料等方面问题，应由开发建设单位负责处理，属于使用不当、管理不善、维修不力，由物业管理公司负责解决。
做好物业的交接验收工作，可以减少由于物业质量引起的纠纷，减少物业管理成本，使日后的物业管理顺利进行，使物业管理的质量得到全面的提高。
结语
物业管理收费存在的诸多问题，笔者认为，有多方面的原因，但制度设计上的不完善应是主要和根本的，我们需要透过问题表而看到深层次的东西：对于物业管理收费价格的市场调节作用，我们必须给予肯定，因为这符合市场经济之一般规律，但是我们又必须认识到我国当前的现状，国家在某些方而给予干预和规制是必要的，现阶段一者需共同存在，互相促进；对于因物业管理收费引发的诸多纠纷，笔者认为物业管理制度设计上的不合理，比如物业管理收费主体的错位是引发纠纷的重要根源，期待法律早日给予物业管理收费主体的正确归位。

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