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项目管理研究生学位论文开题报告

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2017-02-02 22:04:49

项目管理研究生学位论文开题报告
济宁北湖国粹住宅小区建设项目经济评价研究-开题报告
一、选题背景和意义
    随着我国经济体制的改革以及人民生活水平的提高,人们改善住房条件的需求日益增长,房地产市场得以迅猛发展。2003年国务院18号文件将房地产业定为国民经济的支柱产业,自此我国房地产产业走向市场化体系,每年以12%的增长率增长,对经济产生了巨大的贡献。2010年我国房地产开发投资48267亿元,比2009年增长33. 296。房地产产业增加值占GDP比重达396。虽然近两年国家为了控制房价过快上涨,不断出台各种财政、税收、信贷、住房、融资、土地等调控政策,但保障性住房和经济适用房建设被提上日程,2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套,基本建成370万套,房地产产业开始回归到民生产业范畴,从而为房地产市场可持续发展提供了契机。
    但是,房地产行业面临的风险很大,主要是由于房地产项目一般建设周期较而且投资额巨大,其面临的不确定因素很多。我国房地产业在过去的三年里发展很快,并进入了白热化的竞争阶段,全国各地房地产建设盲目投资的现象严重,导致资源浪费,给国家带来损失。因此,在竟争日益激烈的房地产市场中如何减小风险,在严峻的房地产市场中立足成为各房地产公司面临的严竣问题。解决这一问题首先就要对房地产投资开发项目进行综合经济评价,通过可行性研究中的经济评价可以提高房地产投资开发的有效性和精确度。所以对房地产项目投资开发进行综合的经济评价研究可以很好的推动房地产业可持续发展,进而促进国民经济的长期健康发展,对当前房地产产业的发展具有重要的理论和现实意义。
二、国内外研究现状及水平
2. 1国外研究现状及水平
(1)经济评价研究
经济评价研究是项目可行性研究中的重要组成部分,20世纪30年代被最早应用于西方投资项目。
    在20世纪SO年代初期的项目评价以财务评价为主。
    20世纪70年代和80年代是经济评价研究快速发展时期,其发展过程中出现了一系列的著作和准则。初期有指导性的《项目评价准则》,后期有专门针对发展中国家项目评价的准则,旨在为发展中国家经济发展提供指导;为了指导所有工业项目经济评价还编写了手册。
80年代相关组织编写的《工业项目评价手册》,首次提出在判断项目价值以国民收入的贡献为标准。并出现了众多的理论流派和不同的实践方法,形成了两大体系:基于项目对国民经济影响的分析体系和基于影子价格的价格体系。
(2)房地产项目经济评价研究
    在房地产项目经济评价研究中,国外一些专家和学者分别从房地产的投资资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面阐述和论证房地产项目投资的经济可行性。
    JW.Behrens Ad P.M.Hairnet (2002) }}}认为经济评价研究是房地产投资决策的重要依据,也是投资分析中的重要一个环节,经济评价研究是一个反复优化过程。    Artwork.Keowr(2007)}2}认为在房地产项目经济评价研究中可以采用概率分析法对不确定性因素进行分析,通过概率分析法可测算风险的大小以及对项目的影响程度。
    Gaslon.E Greer Fd Micher D.Fd(1993)}3}认为在房地产经济评价研究中要重点把握财务风险(fi}ialrisk),可保风险((insurable risk)和经营风险以免出现决策失误。    J.Jaeobs(2002)}4}认为在房地产经纪评价研究中要对资金筹集模式和项目的投资成本收益进行详细科学的核算,从而为经济评价提供科学的数据,并且要注意经济评价目标要多层次多属性考虑经济效益、社会效益及生态效益等。
    Austin J.Jaffe(2002)}5}提出了房地产投资分析要遵循五个原则。他指出房地产投资分析为系统性经济分析和风险分析,风险与回报紧密相联,最优投资应以财富最大化为目标并且要充分考虑到房地产投资的各种环境。
2.2国内研究现状及水平
(一)经济评价研究
    我国20世纪70年代开始引进项目前期经济评价研究方法并在政府主导下加以推广。我国进行项目前期投资经济评价研究的主要参考文献初期一般是在颁布的项目可行性研究书籍或手册中涉及,主要是分析项目在财务上是否可行,经济上效益是否合理。后期刁‘有专门的指导经济评价的专著或手册以及专门针对房地产项目的经济评价研究。
    国内出现专门的经济评价研究是1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》,后期国家在此基础上了对原版就行修订出版了《建设项目经济评价方法与参数(第二版X以下简称《方法与参数》161)。周云平等(2009,将博弈论理论运用于项目经济评价,通过对项目参与各方特点的分析,主张通过建立有限理性下的经济评价博弈行为分析模型对项目经济评价进行研究。
    张诚(2010运用对比方法对项目经济评价中投资项目和建设项目、盈利项目和经营性项目、权益资金和项目资金等概念性问题,以及净现值和内部收益率、项目微观经济分析和宏观经济影响分析等问题进行了研究。
    曹瑜( 2010 ) }9'将模糊综合评价理论应用于项目的工程经济评价中。采用层次分析法确定指标权重,综合考虑5个经济评价指标,提出了一种基于模糊综合评价理论的工程经济评价方法。
    刘晓峰,陈通(2010 ) Uo}提出了多属性经济评价方法。指出经济评价目标应考率经济效益、社会效益、生态效益等,在不同属性下的决策环境进行经济评价的方法也不同。
  (二)房地产项目经济评价研究
    2002年国家建设部发布了《房地产开发项目经济评价方法》t+k以下简称《评价方法》)。随后学术界也掀起了房地产项目的经济评价研究。国内对房地产的经济评价研究晚于国外,基本思想一致。着重分析在房地产项目经济评价研究中要准确核算投资成本、成本收益等数据,对经济评价的方法参数确定要合理,经济评价的目标要多元化,不仅考虑经济效益还要考虑社会效益、生态效益等,越来越注重环境保护、投资风险的预防及房地产行业可持续发展。
    邱志伟(2011)从房地产技术经济学的角度分析技术经济评价的原理、内容以及在方案选优方面需要考虑和注意的问题,为房地产开发商如何选择技术上先进、经济上合理的最佳方案提供一个新视角。
    张慧洁(2010 )!利用资产定价模型对经济评价中的财务基准收益率测算方法进行详细阐述,进而指出房地产行业面临的系统风险和非系统风险。    黄伟(2010) f}a}通过研究房地产投资分析与经济评价的理论,并结合实际开
发过程中的经验,寻找出相对准确且简便的投资分析方法和适合房地产开发项目的经济评价方法及经济评价指标,并采用层次分析法对房地产项目多方案的投资进行比较与选择,研制出实用且操作简便的投资动态分析方法,解决了目前我国房地产业急需解决的问题。
    曾新云(2009 ) f}s}从房地产项目策划角度指出,对房地产进行项目策划可以有效整合资源,策划的关键在于对消费者定位以及经济评价,经济评价可以帮助开发商明确项目投资收益,进而更好的实现商业目标。
    李向前(2007认为房地产项目经济评价的基础数据和参数应该建立在对房地产市场调查与预测、房地产项目策划、投资与成本费用估算、项目收入估算与资金筹措的基础上进行。
    刘宇晓,赵正佳,李飞飞(2007 )等结合可持续发展的思想,从资源消耗、资源转换的角度建立起房地产行业的循环经济指标体系,从而提高房地产业的生产效率和资源综合利用率。
    戴明(2002 ) Use认为在房地产项目投资决策分析中,技术经济评价的手段和方法发挥了重大作用,在经济评价中应首要考虑经济效益同时兼顾社会、环境等社会效益,并进行国民经济评价以利于企业与政府关系改进。
三、研究目的和意义
    C1)通过对经济评价方法的研究,结合实际案例为房地产开发投资决策提供依据.
    经有关专家测算,项目设计前的各环节,也就是项目投资前期决策阶段对房地产项目投资影响最大,对项目投资影响可能性在80^-90'/of}91。通过本论文的研究可以为济宁北湖房地产项目前期建设提供决策依据,避免盲目投资,导致经济损失和资源浪费。
    (2)提高经济评价的可操作性,从本案例出发为济宁市其他类似项目提供参考和指导。
    目前,国内的房地产开发项目的前期经济评价注重论证相关理论,并普遍构建数学模型,实实在在的评价内容很少,导致房地产投资开发项目没有可操作的实际指导案例。这就需要不断用案例去验证和分析,从而为房地产开发商提供切实的依据‘20]0
    另外建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》在实际运用中也缺乏可操作性,使得项目前期经济评价理论在房地产投资开发领域的研究与分析仍需改进与完善。通过案例分析可以很好的发现问题,完善经济评价的内容、方法以及程序。
    总之通过对房地产项目前期建设进行经济评价研究,可以为房地产项目投资决策合理提供科学依据,同时对经济评价参数与方法了解与熟练运用。结合实际案例全面分析为其他类似项目提供参考。
四、研究技术路线和方法
    (1)理论与实际相结合
    本文在详细介绍经济评价的理论基础和方法基础上,结合济宁北湖项目进行实证研究,很好的结合了理论联系实际的研究方法。
    <2)案例分析法
    文章通过引用一般房地产项目经济评价研究方法,结合济宁市的项目案例进行更进一步分析。
    (3)市场调研法
    在分析本项目的市场需求及对市场前景进行预侧时,本研究采取了市场调研、问卷调查、访谈等形式进行辅助研究。

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