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土地流转价格对土地流转的影响

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2016-01-30 22:20:16

土地流转价格对土地流转的影响
第一,土地流转价格是地租的一种表现形式,但它与地租并不能划等号。马克思主义的经典作家指出,在私有制条件下,土地所有者会要求土地所有权在经济上有所实现,这种实现就是地租。在《资本论》第三卷第三十七至四十七章中,马克思全面研究了级差地租、绝对地租及资本主义地租的产生,马克思在李嘉图研究的基础上进一步将级差地租分为第一形式和第二形式,提出级差地租I形成的原因包括土地肥力与位置差异、赋税的分担、不同地区农业的发展程度不同引起的不平衡、资本在租地农场主之间的分配上的不平衡等。这些因素差异程度的扩大与缩小直接导致了地租趋势的提高与降低。在级差地租的第II形式上,除了肥力的差别,还有资本(以及获得信用的能力)在租地农场主之间的分配的差别。作为级差地租n,是以同一土地上的连续投资有不同的级差生产率为基础的。马克思主义的地租理论,无疑是我们研究现实农村土地流转价格的重要指导思想。地租是地主租佃土地的收益表现形式,土地流转价格则是流转土地的收益表现形式。实地调研中我们发现土地流转价格并不完全受级差地租理论的影响,农村土地流转的价格的计算并不完全遵守马克思的级差地租理论。样本区案例显示即使是同一块土地,流转价格也会有所不同:嘉鱼县的一个村子以前流转土地价格大约就是100-150元/亩,有的甚至不要钱或者倒贴钱。而自从他们村推广网箱养鳝之后,经营土地收益大幅增加,每亩土地的流转价格上涨到3000-4000元/亩。这个案例给我们的启发是:①农户外出务工经商门路拓宽,收入增加,土地收益对农户收入的贡献下降而影响土地流转价格。比一如2004年与1997年相比,样本区农民人均来自第二产业的纯收入增加了160元,来自于第三产业的纯收入增加了113元,但来自于第一产业的纯收入却减少了131元。而我国以农业为主要收入来源的农户占农村总户数的7796,农业减收导致了大多数纯农业农户收入增长的停滞甚至负增长。②农产品价格低迷,种田负担加重,农业收益下降,导致土地流转价格十分低下,许多农民只好弃田抛荒。③土地流转价格与土地利用方式关系密切,一般而言经营经济作物的土地流转价格高于经营粮食作物的土地流转价格;而农地的非农化利用,土地流转价格最局。   
第二,土地征用价格对土地流转价格的影响。土地征用价格低廉制约着土地流转价格。当前虽然政策允许土地有偿流转,但是土地流转的价格极低。湖北省与全国类似,样本区征地补偿费、拆迁费过低:如长荆铁路在京山县永兴镇境内征地629. 28亩,铁路公司付土地补偿一费188万元,按一类地(鱼池、菜地)每亩3600元,二类地(耕地)每亩3000元,三类地(旱坡地)每亩2000元进行补偿。另青苗补偿费按每亩400元的标准。长江汉江干堤培固工程征地补偿费用更低,一般在200元/亩左右,而集体建学校、修路一般没有经济补偿。2003年10月,某高新技术开发区与其区政府合作,以2. 6万元/亩的价格征用大邱村5000多亩土地。大邱村有8个组约600多户农民的住房需要拆迁,只按楼房每平方米40元一270元、平房每平方米120元---200元的标准对农民进行补偿0 2004年元月,中科院与当地政府达成协议,征用黄金桥村7组土地203亩,房屋补偿为砖混结构260元/平方米,砖木结构200元/平方米,没有劳力安置费。碾屋村从1995年至1998年期间,共计被征地258. 85亩,每亩11700元的劳动力安置费被村委会截留用作投资基金和办企业。征地补偿费标准过低。征用耕地的土地补偿费,规定为该耕地被征用前三年平均年产值的六到十倍,安置补助费为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。如果一亩地养一个人,取其上限,也只能养活16年。因此许多地方不仅出现了土地撂田抛荒,甚至出现了农民为了甩掉土地,倒贴一定的费用的现象(也称“倒帖皮”)。承包土地流转根本无价可谈。“卖都卖不上价,何况流转?”。     
第三,土地市场和交易信息对流转价格的影响。①相当一部分样本区土地流转渠道不畅,范围窄。一些地方因缺乏信息中介,更缺乏土地流转市场,土地流转没有完全展开,土地使用权流转仅局限在村内,不能跨区域流动,流转范围小,交易量小,成交的可能小。如果由农户漫无目的寻找转让对象来完成交易过程,势必因效率低下而影响土地的流转速度。急于流转土地的农民在没有办法的情况下,只能以低价,甚至采到倒贴的方式把土地转给别人耕种,这就进一步加剧了价格的随意性;②没有完善的中介机构为之服务,造成土地价格信息传送不通畅。由于土地交易与普通商品交易有很大的区别,其运作程序相当复杂,特别是土地使用权流动涉及到多个主体,即所有权主体、承包权主体、使用权主体的经济利益,而交易主体的素质参差不齐,无法通晓如此复杂的转让程序,这就要求有完善的中介服务机构为之服务,如资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地融资机构和土地保险机构等。交易中心缺乏严重地制约了土地市场的发育,进而影响了农村土地流转价格体系的形成;③农民土地使用权流转价格淡薄。我国农村土地长期以来都是实行实物管理,土地流转价格不象普通商品价格一样容易确定,由于土地在历史上没有可供参照的价格,且目前又没有完整的价格体系,从而导致农民价格意识淡薄。从主体角度影响了农村土地流转的价格体系的正常孕育。
     农村土地流转价格并不能完全按照马克思地租理论来实现,因此农村土地流转价格并没有一个固定不变的参照依据,这也就进一步影响到农村土地流转。我国长期以来,土地征用价格十分低廉,因而严重的制约着土地流转价格。而土地流转价格的低廉又影响到农民对农地流转的心理预期。我国土地市场发育的不完善造成了农村土地交易信息的不对称,进而造成了土地流转价格的随意性、不确定性,由此减弱了农民利益的驱动,从而影响了农户的流转行为。

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